Avant la vente ou la location, la loi impose l’établissement d’un dossier de diagnostics techniques (DDT). Son objectif : informer et protéger l’acquéreur ou le locataire. - 30/06/2025

En matière de vente, le DDT (Dossier de Diagnostic Technique )peut comprendre jusqu’à 11 documents (article L271-4 du Code de la construction). En fonction du bien ou de sa localisation, certains états ou constats ne sont pas nécessaires.

En matière de location, doivent être fournis au locataire (en fonction des cas) : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb, l’état relatif à la présence (ou l’absence) d'amiante ( dès la publication d’un décret d’application), l’état de l'installation intérieure de l'électricité et/ou de gaz si elle a plus de 15 ans, l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) et le diagnostic bruit (article 3-3 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

Que faire si un diagnostic produit lors de la promesse de vente n’est plus à jour au jour de la signature de l’acte authentique ?

En matière de vente, si l’un des documents produits lors de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de signature de l’acte de vente notarié, un nouveau diagnostic doit être établi.

À qui appartient-il de payer les diagnostics immobiliers ?

Dans le cadre d’une vente, le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Toutefois, les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût de ces prestations.

Dans le cadre d’une location, a loi prévoit que le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur. Il en découle qu’il est établi à ses frais exclusifs.

Un diagnostic peut-il obliger le propriétaire à réaliser des travaux ?

Certains diagnostics (notamment l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, l’état des risques et pollutions, le diagnostic de performance énergétique) n’entraînent pas d’obligation d’effectuer des travaux mais ils peuvent prévoir des préconisations de travaux pour améliorer l’état technique du bien vendu. 

En revanche, la loi a prévu certaines contraintes pour 4 diagnostics. En matière de vente, si certains travaux s’avèrent nécessaires à la suite de la réalisation des diagnostics : 

• Soit l’acquéreur accepte de les prendre en charge. La convention doit mentionner leur nature et leur coût. Une baisse du prix peut être convenue d’un commun accord ;
• Soit le vendeur se charge de faire exécuter les travaux.

1. Le constat de risque d’exposition au plomb

Le plomb, métal toxique généralement présent dans les peintures de logements anciens, peut provoquer de graves maladies (le saturnisme) chez les jeunes enfants lorsqu’il est inhalé. Le propriétaire doit faire réaliser un CREP en cas de vente ou mise en location d'un logement (appartement, maison individuelle) s'il a été construit avant le 1er janvier 1949.

Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²), le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée et faire procéder aux travaux appropriés. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

Bon à savoir : en présence d’une femme enceinte ou d’un mineur dans les lieux, il est fait application des articles L511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat.
https://sante.gouv.fr/sante-et-environnement/batiments/article/dispositif-de-prevention-des-risques-sanitaires-lies-au-plomb

2. L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Les fibres d’amiante inhalées peuvent se déposer dans les poumons et générer de graves problèmes de santé.

En dehors des cas de vente : les propriétaires d'immeubles construits avant le 1er juillet 1997 doivent rechercher la présence d’amiante. Toutefois, pour les maisons individuelles, ce repérage n'est imposé qu’en cas de vente ou de démolition.

En cas de démolition, un repérage des matériaux et produits de la liste C contenant de l'amiante   doit être effectuée (article R. 1334-19 du Code de la santé publique).

En cas de vente : “de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente”. Ce diagnostic comprend notamment “L’état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique”  
https://sante.gouv.fr/sante-et-environnement/batiments/article/le-reperage-de-l-amiante-dans-les-batiments

3. L’état relatif à la présence de termites

Si la présence de termites est détectée, l’occupant doit en faire la déclaration en mairie dans le mois qui suit les constatations. À défaut, il encourt une amende. Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut également enjoindre aux propriétaires d’effectuer une recherche de termites. 

De même il peut exiger du propriétaire qu’il procède à des travaux d’éradication. En cas de carence du propriétaire, il peut les faire réaliser aux frais de ce dernier.

4. L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Hors cas de vente : la commune assure le contrôle des installations d'assainissement non collectif selon une périodicité qui ne peut pas excéder 10 ans. A l'issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement (Article L2224-8 Code général des collectivités territoriales).
Si l’installation est déclarée non conforme, le propriétaire doit procéder aux travaux prescrits dans les 4 ans suivant la notification du document. En outre, il assure l'entretien régulier et qu'il fait périodiquement vidanger par une personne agréée par le représentant de l'Etat dans le département, afin d'en garantir le bon fonctionnement.  

Dans le cadre d’une vente : en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente (art L271-4 CCH).

À quel diagnostiqueur doit-on faire appel ?

• L’état de l’installation d’assainissement : Si le contrôle n’a pas déjà été fait à l’initiative de la commune par un agent public du Service Public d'Assainissement Non Collectif, le vendeur doit faire établir ce contrôle par le SPANC compétent pour sa commune. Les coordonnées sont obtenues en mairie.
• L’état des risques et pollutions (ERP) : Il est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel. Il convient de compléter le formulaire dédié à partir des informations contenues dans les arrêtés préfectoraux.
• Les autres diagnostics : pour les autres diagnostics, le diagnostiqueur a l’obligation de fournir au vendeur une attestation sur l’honneur par laquelle il garantit :
  • Disposer des compétences requises pour les diagnostics à établir ;
  • Avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • N’entretenir "aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance”.

Le vendeur doit s’assurer que le diagnostiqueur auquel il fait appel dispose bien des attestations de compétence, d’assurance et d’indépendance. Si le diagnostiqueur n’est pas en règle, des sanctions s’appliquent à lui ainsi qu’au propriétaire qui recourt à ses services. 

Quelles sont les conséquences si un diagnostic est manquant ?

Diagnostics manquant pour une vente

Lors de la signature de l’acte authentique de vente, si le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement est manquant, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ainsi, il demeurera responsable, vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice (par exemple : présence d’amiante).
Si c’est l’état des risques et pollutions qui est manquant, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou demander au juge une diminution du prix.

Diagnostics manquant pour une location

Quand le propriétaire n’établit pas le constat de risque d’exposition au plomb ou quand il n’effectue pas les travaux nécessaires le cas échéant avant la remise en location, c’est un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.

Quand l’état des risques et pollutions est absent, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer