« Oh purée, que veut dire « méthode de calcul 3CL !!! » - 20/06/2024

Rappelons tout d’abord, qu’avant la réforme du DPE en vigueur du 1er juillet 2021, le diagnostiqueur immobilier pouvait utiliser deux méthodes de calcul pour la consommation énergétique du logement sur les postes de chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement ainsi que pour la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.

Il y avait donc :

• La méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) qui permettait d’estimer la consommation pour une utilisation standard du bâtiment, prenant en compte les informations et mesures relevées sur place (type de fenêtre, épaisseur des murs, mode de chauffe, superficie, etc.).
• La méthode sur factures, qui prenait en compte la quantité d’énergie consommée, à l’aide des factures d’énergie des 3 années précédentes. La conséquence de cette méthode de calcul sur factures, était la généralisation des DPE vierges ou DPE blancs lorsque les factures d’électricité et de gaz des 3 dernières années ne pouvaient pas être fournies ou n’étaient pas fournies ... Normalement et comme pensé dans la réglementation, les DPE vierges ne devaient exister qu’à titre exceptionnel mais la difficulté à accéder aux factures les ont rendus plus habituels que prévus, notamment lorsque  par exemple :
  • Les propriétaires-bailleurs sont incapables de fournir les documents (personnes âgées, succession, délégation à une agence…) ;
  • Un logement est inoccupé depuis longtemps ;
  • Les occupants se chauffaient au bois qu’ils coupaient eux-mêmes ;
  • Le logement est une résidence secondaire (cas d’absence prolongée) ;
  • Les locataires précédents sont partis en mauvais termes avec les propriétaires ;
  • Le syndic de copropriété d’un logement collectif ne peut être joint, etc.

Donc, dans l’un des cas cités ci-dessus s’appliquant pour un logement ancien, le diagnostiqueur ne pouvait réellement pas réaliser le DPE. Il était toutefois autorisé à dresser un DPE que l’on appelé vulgairement « vierge » avec la mention « consommations non exploitables ».

Cependant, même sans sa valeur informative sur la performance énergétique des bâtiments, le diagnostic restait utile car contenant des conseils pour faire des économies d’énergie et des recommandations de travaux pour améliorer la performance de l’appartement ou de la maison.

Et donc, le 1^er juillet en 2021est tombé la nouvelle réforme du DPE, pour aller, mais pas que, vers une disparition des DPE vierges. Disons-le, le but aussi, est de le rendre plus fiable et opposable, mais si celui-ci est parfois décrier.

On est bien d’accord pour dire que les factures dépendant forcément des habitudes des ménages, de l’occupation du logement et pas seulement des caractéristiques du celui-ci.

De plus, l’existence de très nombreux DPE vierges sur le marché immobilier a également été un argument en faveur d’un nouveau DPE. Les DPE vierges représentaient près de 20 % des DPE réalisés !!!

A aujourd’hui, le DPE dit « réformé », le nouveau DPE mis en place depuis le 1^er juillet 2021, est basé sur un nouveau moteur de calcul des performances énergétiques qui s’appuie uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres, le système de chauffage, le système de renouvellement d’air, ..

La méthode sur factures a donc été supprimée au profit d’une nouvelle méthodologie dite « unifiée ». C’est pourquoi, la réalisation de DPE vierges n’est plus possible avec la refonte du DPE applicable pour les nouveaux diagnostics de performance énergétique et ceci depuis le 1er juillet 2021.

Rappelons que selon l’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans, qu’il soit vierge ou complété.

Enfin, petite précision, puisque j’ai eu le cas, qui était une demande de diagnostics pour un pigeonnier, pour la vente d’un terrain sur lequel se trouvait cette bâtis.

Il existe en effet des exceptions au caractère obligatoire du DPE, des biens qui sont non soumis au DPE . Pour les bâtiments suivants, l’absence de diagnostic de performance énergétique est normale et réglementaire :

• les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
• les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
• les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation ;
• les bâtiments servant de lieux de culte ;
• les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;
• les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
• les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

Toutefois, et même si un DPE vierge reste « valable », nous conseillons de le refaire en cas de vente ou de mise en location et ce, malgré la validité du document. Ce rapport DPE reste à aujourd’hui, un outil important d’aide à la décision pour les futurs acquéreurs ou locataires.

Les techniciens de Diag Précision, reste à votre disposition pour des renseignements complémentaires.  

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